Nguyên tắc kế toán tài khoản 217 Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Chào mừng quý độc giả và các bạn đồng nghiệp đến với chuyên mục tư vấn nghiệp vụ của Người Trợ lý Atax. Trong bài viết chuyên môn hôm nay, ATAX xin cung cấp những phân tích chuyên sâu, khoa học và chính xác nhất về nguyên tắc kế toán Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư (BĐSĐT), căn cứ theo các quy định mới nhất tại Thông tư số 99/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Thông tin hướng dẫn dưới đây được trích xuất và hệ thống hóa từ Phần B Phụ lục II kèm theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, nhằm giúp các doanh nghiệp và bộ phận kế toán thực hiện đúng chuẩn mực, đảm bảo tính trung thực và khách quan cho báo cáo tài chính.

Khái niệm và phạm vi phản ánh của Tài khoản 217:

Tài khoản 217 được sử dụng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm của BĐSĐT theo nguyên giá, đồng thời được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như Tài sản cố định. BĐSĐT bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá. Tài khoản này tuyệt đối không phản ánh các bất động sản sử dụng cho hoạt động sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, quản lý hoặc nắm giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư:

Bất động sản đầu tư chỉ được ghi nhận là tài sản khi thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

Một là, chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.

Hai là, nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.

Nguyên tắc xác định nguyên giá BĐSĐT:

BĐSĐT được ghi nhận ban đầu trên Tài khoản 217 theo nguyên giá. Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp đã bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc hoàn thành xây dựng.

Cụ thể, nguyên giá được xác định theo từng trường hợp như sau:

Đối với BĐSĐT mua ngoài, nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí trực tiếp liên quan (phí tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch).

Đối với BĐSĐT tự xây dựng, nguyên giá là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành.

Đối với trường hợp thuê tài chính để cho thuê hoạt động, nguyên giá tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo Chuẩn mực kế toán số 06 – Thuê tài sản.

Doanh nghiệp cần lưu ý các chi phí sau không được tính vào nguyên giá BĐSĐT:

Chi phí phát sinh ban đầu không cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái hoạt động theo dự định.

Chi phí phát sinh khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi đạt trạng thái hoạt động bình thường.

Chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng.

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu và khấu hao BĐSĐT:

Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ. Trừ trường hợp chi phí này chắc chắn làm tăng lợi ích kinh tế trong tương lai vượt trên mức đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá.

Đối với BĐSĐT cho thuê hoạt động, doanh nghiệp phải thực hiện trích khấu hao định kỳ và hạch toán vào chi phí kinh doanh (kể cả thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa trên các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian và phương pháp khấu hao phù hợp. Trường hợp nhận trước tiền thuê của nhiều kỳ, doanh thu dịch vụ được phân bổ dần tương ứng với thời gian cho thuê. Các chi phí khấu hao và chi phí liên quan trực tiếp đến việc cho thuê (chi phí dịch vụ mua ngoài, lương nhân viên quản lý trực tiếp, khấu hao công trình phụ trợ) được hạch toán vào giá vốn của dịch vụ cho thuê (Tài khoản 632).

Nguyên tắc đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá:

Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá (trừ trường hợp đang trong thời gian cho thuê). Nếu có bằng chứng chắc chắn tài sản bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định đáng tin cậy, doanh nghiệp thực hiện đánh giá giảm nguyên giá và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán. Tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán, nếu khoản giảm giá không còn tồn tại, doanh nghiệp được ghi tăng lại nguyên giá và ghi giảm giá vốn hàng bán, nhưng không vượt quá giá gốc ban đầu.

Chuyển đổi mục đích sử dụng và bán BĐSĐT:

Việc chuyển đổi giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi thực tế về mục đích sử dụng (bắt đầu sử dụng, bắt đầu triển khai cho mục đích bán, kết thúc sử dụng để cho thuê hoạt động, hàng tồn kho bắt đầu cho thuê hoạt động…). Giao dịch chuyển đổi này không làm thay đổi giá trị ghi sổ và nguyên giá của tài sản trong việc xác định giá trị hay lập Báo cáo tài chính. Trường hợp quyết định bán BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên Tài khoản 217 cho đến khi hoàn thành giao dịch bán.

Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán trực tiếp và giá trị còn lại, được trình bày theo số thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ. Nếu bán trả chậm, trả góp, doanh thu được xác định theo giá bán trả tiền ngay, phần lãi trả chậm được ghi nhận vào doanh thu tài chính định kỳ.

Phương pháp hạch toán một số giao dịch kinh tế chủ yếu đối với cho thuê hoạt động BĐSĐT:

Để đảm bảo việc ghi sổ chính xác và đúng quy chuẩn, bộ phận kế toán thực hiện định khoản như sau:

Một là, ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT: Định khoản Nợ các Tài khoản 111, 112, 131… / Có Tài khoản 511 (Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ), Có Tài khoản 3331 (Thuế GTGT phải nộp – nếu có).

Hai là, ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê: Định khoản Nợ Tài khoản 632 (Giá vốn hàng bán) / Có Tài khoản 2147 (Hao mòn BĐSĐT), Có các Tài khoản 111, 112, 331, 335… (các chi phí liên quan trực tiếp khác).

Kết luận từ Atax: Việc nắm vững và áp dụng chuẩn xác các nguyên tắc hạch toán đối với Tài khoản 217 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC là yêu cầu bắt buộc đối với mỗi kế toán chuyên nghiệp để bảo vệ tính tuân thủ pháp lý cho doanh nghiệp. Atax luôn đồng hành cùng quý doanh nghiệp trong việc tối ưu hóa quy trình tài chính và kiểm soát rủi ro thuế hiệu quả. Trân trọng!

Liên hệ trực tiếp cho ATAX qua fanpage ĐẠI LÝ THUẾ NGƯỜI TRỢ LÝ hoặc liên hệ trực tiếp Hotline: 0988 168 368 để được tư vấn HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ.

Xem thêm Thời hạn xử lý hồ sơ đăng ký Thuế lần đầu đối với tổ chức là bao lâu?